تركيا: التطورات الأخيرة على شراء العقارات من قبل أشخاص أجانب
أ- المقدمة
يتم تنظيم و نص حق تملك العقارات اي الأموال غير المنقولة من قبل اشخاص أجانب، إما شخص طبيعي أو اعتباري، بقانون السجل العقاري 2644. في هذا الصدد، يعتبر قانون السجل الأراضي 35 و 36 ذو أهمية كبيرة بالنسبة للمواطنين الأجانب الذين يرغبون في شراء العقارات داخل حدود تركيا. وكانت الحكومة التركية تعمل على وضع مشروع القانون الذي سيتم إعادة هيكلة المواد الجارية في شأن عمليات الشراء من قبل الأجانب.
نتيجة لاقتراح الحكومة قد اصدر البرلمان التركي على مشروع القانون المذكور في 3 مايو 2012 وهو ما يوفر كثيرا من التسهيلات لتسهيل عمليات امتلاك الأمول غير المنقولة بالنسبة لاشخاص أجانب. الشكل السابق للقانون كان يضع قيودا كثيرة امام الأجانب بما ينص عليه من مبدأ المعاملة بالمثل المعروف باسم قانون المتقابلية. و هذا يعني، لا يحق اي شخص أجنبي تمل عقارات او املاك غير منقولة الا اذا كان لدي البلد الذي هو مواطن له قانون التعامل بالمثل مع تركيا و ينبغي ان لا تزيد مساحة العقارات عن 2.5 (اثنان و نصف) هكتار علي الحد الأقصي خاصة، كان مبدأ المعاملة بالمثل يؤدي في ميدان التطبيق العملي الي حدوث كثير من العقبات بالنسبة للأجانب ومواطنين أجانب ولذلك كان يجب إيجاد حلول مثل تأسيس شركة في تركيا حتي يمكن الحصول علي شراء عقار واحد. تسببت هذه العقبات الي ضايع الوقت والمال لكل من البائع والمشتري، وبالإضافة إلى ذلك يؤدي الي تثبيط عزيمة المستثمرين الأجانب على الاستثمار في السوق العقارية التركية.
ب. التعديلات القانونية المتعلقة بقانون تسجيل الأراضي والسجل العقاري
فقد دخل التعديلات القانونية التي تم اجرائها في قانون السجل العقاري والمساحة ("القانون الجديد") في حيز التنفيذ بتاريخ 3 مايو 2012 م، تم تغيير مواد 35 و 36 من القانون تسجيل الأراضي. فقد نص القانون الجديد علي نقطتين مهمتين تاليين؛
I.
أولا: لا يذكر الشكل الجديد من المادة 35 مبدأ المعاملة بالمثل بعد الآن، ويمنح السلطة إلى وزارة البيئة والتخطيط العمراني ووزارة المالية معا لتحديد البلدان التي يمكن للمواطنيها كاشخاص طبيعيين شراء العقارات في تركيا. بهذه الطريقة هذه الوزارات المذكورة آنفا، من خلال اخذ الرأي و الاستعلام من وزارة الشؤون الخارجية ، سوف تتخذ قرارا بشأن قائمة دول يمكن لمواطنيها الحصول على الأموال غير المنقولة و العقارات في حدود الجمهورية التركية. و ذلك يتم بدون ان يكون هناك اية حاجة إلى المعاملة بالمثل بين هذه الدول المذكورة اسمائها في القائمة و بين تركيا، والنقطة الوحيدة الهامة التي يجب مراعاتها هي المصالح الوطنية لتركيا التي يبدو أن أسهل شرط أن تتحقق إذا ما قورنت مع مبدأ المعاملة بالمثل .
II.
أولا: لا يذكر الشكل الجديد من المادة 35 مبدأ المعاملة بالمثل بعد الآن، ويمنح السلطة إلى وزارة البيئة والتخطيط العمراني ووزارة المالية معا لتحديد البلدان التي يمكن للمواطنيها كاشخاص طبيعيين شراء العقارات في تركيا. بهذه الطريقة هذه الوزارات المذكورة آنفا، من خلال اخذ الرأي و الاستعلام من وزارة الشؤون الخارجية ، سوف تتخذ قرارا بشأن قائمة دول يمكن لمواطنيها الحصول على الأموال غير المنقولة و العقارات في حدود الجمهورية التركية. و ذلك يتم بدون ان يكون هناك اية حاجة إلى المعاملة بالمثل بين هذه الدول المذكورة اسمائها في القائمة و بين تركيا، والنقطة الوحيدة الهامة التي يجب مراعاتها هي المصالح الوطنية لتركيا التي يبدو أن أسهل شرط أن تتحقق إذا ما قورنت مع مبدأ المعاملة بالمثل .
الحد الأقصي من حق شراء العقارات و الأموال غير المنقولة الي حدود ثلاثين (30) هكتارا، وبالتالي الآن يمكن لشخص أجنبي حقيقي الحصول على شراء العقارات أو الاموال غير المنقولة بمساحة تصل إلى ثلاثين 30 هكتارا. تخطط وزارة التخطيط والبيئة وو زارة المالية تقرر بشكل مشترك على زيادة هذا القيد المساحي، أي أنها ربما يتم زيادة كيمة المساحة يعد اجراء التخطيط المشترك المذكور و تصل الى ستين(60) هكتارا عندما يعتبر ذلك ضروريا من وجهة المصالح الوطنية.
الاحكام المتعلقة بالكيانات القانونية يعني الاشخاص الاعتباريين الأجنبية في القانون الجديد - على غرار سابقتها - تنص على أن الشركات الأجنبية التجارية فقط، والتي تكون لها شخصية اعتبارية، و مؤسسة في بلد أجنبي وفقا للقانون المحلي المعمول بها في ذلك البلد الأجنبي، يجوز لها شراء العقارات و الأموال غير المنقولة في تركيا. ان المادة 36 بصيغتها المعدلة بموجب القانون الجديد، تنص على أنه اذا كان شركة أجنبية أو تجارية كشركة مساهمة تضم وجود أكثر من خمسين بالمائة (50٪) من إجمالي أسهم أو حقوق الإدارة في شركة تركية تأسست بعد ذلك يجب ان تطبق عليها القيود المفروضة في المادة 36 بنفس القيود المطبقة على الشركات التركية في مجال شراء العقارات و الأموال غير المنقولة.
ج- الخلاصة
رحب أشخاص أجانب و شركات اجنبية التطورات الأخيرة التي جرت في شراء العقارات و الأموال غير المنقولة من قبل الشركات الأجنبية و الاشخاص الاجانب ، وأنه من المحتمل أن يكون لها آثار ايجابية على القطاع العقاري التركي. فضلا عن هذه التعديلات تعتبرتمهيدا في فتح الطريق أمام إكتساب الحقوق العينية غير المنقولة أو محدودة من قبل الأجانب، من المتوقع زيادة معدل الاستثمارات الأجنبية في تركيا، خصوصا من دول الخليج، و زيادة معدل تدفق السيولة في تركيا.
انه كتابة لم يتم نشر القانون الجديد في في الجريدة الرسمية بالجمهورية التركية في تاريخ كتابة هذا المقال ولكن من المتوقع ان يتم نشر القانون الجديد في الأيام القادمة. ونتوقع أيضا اعداد و اصدار قائمة الدول المسموح لمواطنيها شراء العقارات و الاموال غير المنقولة في تركيا، بشكل مشترك من قبل الوزارات المذكورة آنفا ، و نشرها في الايام القادمة؛ بعد نشرها ستصبح التعديلات القانونية المذكورة أكثر اهمية